フリーマン柴賢二郎の流儀
～そよ風に吹かれて、ゆっくりと歩いていこう～
世の中に起きている不思議なことや、
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不動産投資の新潮流「不動産ST」とは何か
不動産投資というと、「家やマンションを買って家賃収入を得る」というイメージが強い。しかし近年、新しい仕組みとして「不動産ST（Security Token：セキュリティトークン）」という言葉を耳にするようになった。
不動産投資の選択肢は広がり、投資家も自分に合った方法を選べる時代になっている。
本記事では、不動産STとはどういうものか、従来の現物投資やREITとの比較を通して分かりやすく解説する。
- 不動産STとは何か
不動産STとは、**不動産を裏付け資産とした「デジタル証券（セキュリティトークン）」**を発行し、投資家がそれを購入することで不動産投資ができる仕組みである。
ブロックチェーン技術を利用することで、少額での投資、売買の透明性、資産の細分化などが可能になっている。
簡単に言えば、
「不動産の権利をデジタル化して、小口で買えるようにした投資商品」
である。
不動産クラウドファンディングに似ているが、STは法的に「有価証券」として扱われる点が大きな違いである。
これにより、規制が整い透明性が高まり、従来より安全性の高い仕組みになっている。
- 現物不動産投資の特徴
最もオーソドックスな投資方法が、マンションやアパートなどを購入して運営する「現物不動産投資」である。
- メリット
- 家賃収入という安定キャッシュフロー
入居者がいる限り、毎月の収益が期待できる。
- 資産として残る
物件は目に見える資産であり、売却益（キャピタルゲイン）も期待できる。
- 融資を使える
レバレッジが効く点が、ほかの投資と大きく異なる。
- デメリット
- 初期費用が大きい
頭金、諸費用などで数百万円〜が必要。
- 空室リスク・修繕リスク
入居者がつかない、設備が壊れると収益は落ちる。
- 管理の手間
管理会社に任せるとしても、最終的な判断や費用負担は投資家にある。
- 向いている人
- 長期で安定収入を得たい人
- ローンを使って資産拡大を狙う人
- 管理の負担を許容できる人
- 向かない人
- 手間なく投資したい人
- 大きな初期費用を出したくない人
- リスクを細かく分散したい人
- REIT（不動産投資信託）の特徴
REITは、投資家から集めた資金で不動産を運用し、その収益を投資家に分配する商品である。株式と同じように証券会社で気軽に買える。
- メリット
- 1万円程度から買える手軽さ
- プロが運用するため管理不要
- 複数物件への分散投資が可能
- 流動性が高い（すぐ売れる）
- デメリット
- 価格変動が株式並みに大きい
- 地政学・金利の影響を受けやすい
- 現物のような節税効果が少ない
- 向いている人
- とにかく手軽に不動産投資したい人
- 少額から分散投資したい人
- 売買を柔軟に行いたい人
- 向かない人
- 現物のような節税やレバレッジを求める人
- 値動きの激しさがストレスな人
- 不動産STの特徴
STは現物投資とREITの中間に位置するイメージが近い。
- メリット
- 少額から投資可能（1万円〜数万円）
- 不動産クラウドファンディングより法的に保護されやすい
- ブロックチェーンで透明性が高い
- 物件ごとに投資できるため、ピンポイントで選べる
- 現物投資ほどの手間がない
- デメリット
- 流動性がまだ低い（売りにくい）
- 市場が新しく実績が少ない
- プラットフォームごとの品質差が大きい
- REITほどの分散投資にはならない
- 向いている人
- 少額で不動産投資のメリットを取り入れたい人
- 現物投資は怖いが、REITより物件選びを楽しみたい人
- 中長期でコツコツ資産を育てたい人
- 向かない人
- すぐ売れる流動性を求める人
- 「実績重視」タイプの投資家
- 値動きより安全性を最優先したい人
- 結局どれが良いのか
結論として、
「どれが一番良いか」ではなく「どれが自分に合うか」で選ぶべき
である。
- リスクを取って資産を増やしたい→現物投資
- 手軽・分散・売買しやすさ→REIT
- 少額×物件選択を楽しみたい→不動産ST
投資の目的、使える資金、管理の手間、リスク許容度によって最適解は大きく変わる。
不動産投資の世界は一見難しそうだが、種類ごとの特徴を理解すれば、自分にぴったりの選択肢が見えてくるはずだ。
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