「みんなで大家さん」はなぜ行き詰まったのか――高利回り不動産投資の落とし穴

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「みんなで大家さん」はなぜ行き詰まったのか――高利回り不動産投資の落とし穴

「少額から不動産オーナーになれる」「安定した分配金が得られる」。

こうした魅力的な言葉で多くの投資家を集めたのが、「みんなで大家さん」である。

不動産特定共同事業を活用し、個人投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、その賃料収入などを分配する仕組みだ。

表面上は、堅実で分かりやすい不動産投資に見える。

しかし、なぜこのスキームは深刻な問題を抱えることになったのか。

まず押さえておくべきは、投資家が「不動産を持っている感覚」と、実態とのズレである。

多くの投資家は、実物不動産のオーナーになったつもりで出資する。

しかし実際には、不動産そのものを直接所有しているわけではない。

あくまで事業者が運営するファンドへの出資者にすぎず、物件の管理や売却の意思決定権はほぼ事業者側に集中している。

次に問題となったのが、収益構造の不透明さである。

分配金の原資は本当に賃料収入だったのか、それとも新たな出資金に依存していなかったのか。

この点について十分な情報開示がなされていたとは言い難い。

もし分配の多くが実質的に「自転車操業」に近い形で回っていたとすれば、資金の流入が止まった瞬間に成り立たなくなる。

さらに、不動産そのものの価値と流動性も見逃せない。

地方や特殊用途の不動産は、景気や需要の変化に弱い。

いざ売却しようとしても買い手がつかず、想定した価格で現金化できないケースは珍しくない。

不動産投資は「実物があるから安心」と言われがちだが、換金性の低さは大きなリスクである。

では、投資家は何に注意すべきだったのか。

第一に、「利回りの理由」を徹底的に考えることである。

銀行預金や国債を大きく上回る利回りが、なぜ可能なのか。

その説明が曖昧な場合、リスクは表に出ていないだけで、確実に存在する。

第二に、事業者の財務状況とガバナンスを見ることだ。

物件だけでなく、運営会社が健全かどうか、資金管理が分別されているか、チェック体制は機能しているか。

ここを軽視すると、「不動産投資」ではなく「会社への信用投資」になってしまう。

第三に、「最悪の場合」を想定する視点である。

分配が止まったらどうなるのか、途中解約は可能か、破綻時に自分の立場はどうなるのか。

これを理解せずに投資するのは、目隠しをして車を運転するようなものだ。

「みんなで大家さん」の問題は、特別な失敗例ではない。

高利回り、分かりやすさ、安心感。

この三点がそろった投資話ほど、慎重になるべきである。

投資とは、儲かるかどうか以前に、「何が起きたら困るのか」を考える行為なのだと肝に銘じておきたい。

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